Was bedeutet der Begriff „Gewährleistung“?

Bei der Gewährleistung geht es um die Haftung des Verkäufers für Mängel am Kaufobjekt (Grundstück). Man unterscheidet dabei zwischen Rechts- und Sachmängeln.

Rechtsmängel:
Der Verkäufer hat Gewähr dafür zu leisten, dass nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entzieht (Art. 192 Abs. 1 OR).

Solche Rechtsmängel können z.B sein:

• nicht eingetragene Rechte aus der Zeit vor 1912
• noch nicht eingetragene Grundsteuerpfandrechte aus früheren Handänderungen
• noch nicht eingetragene / vorgemerkte Bauhandwerkerpfandrechte
• verschwiegene Miet- oder Pachtverträge

Sachmängel:
Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache weder körperliche noch rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern (Art. 197 Abs. 1 OR).

Solche Sachmängel können z.B sein:

• Altlasten, vgl. Homepage des kantonalen Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL)
  Download Broschüre „Grundeigentümer und belastete Standorte/Altlasten“
• bauliche Mängel (z.B. defekte Heizung, Leitungen etc.)
• öffentliche Nutzungsbeschränkungen oder Bauverbote

Was bewirkt die vertragliche Wegbedingung der Gewährleistung?

Wird die Gewährleistung wegbedungen, trägt der Käufer das Risiko der oben bezeichneten Rechts- und Sachmängel allein. In diesem Fall kann der Verkäufer nur noch für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden.

Die Wegbedingung der Gewährleistung ist sehr weit verbreitet. Trotzdem hat die Urkundsperson den Käufer bei der Beurkundung auf die Risiken aufmerksam zu machen.