Die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Gebäudeteile werden bei der Begründung des Stockwerkeigentums umschrieben. Diese Umschreibung wird beim Grundbuchblatt des betreffenden Stockwerkeigentumanteils eingetragen. Zudem wird fast immer ein Stockwerkeigentums-Aufteilungsplan erstellt.

Teile im Sonderrecht

Damit an Teilen von Grundstücken Sonderrechte eines Stockwerkeigentümers begründet werden können, müssen sie zwei grundlegende Voraussetzungen erfüllen (Art. 712b Abs. 1 ZGB):

• Abgeschlossenheit: Teile von Grundstücken, welche Gegenstand des Sonderrechts sein sollen, müssen in sich abgeschlossen sein. Mit dem Abgeschlossenheitserfordernis ergibt sich, dass ein Sonderrecht eines Stockwerkeigentümers nur an Räumen bestehen kann. Diese müssen also Boden, Decke und Wände (ev. Gitter) aufweisen und zudem abschliessbar sein. Boden, Decke und Wände müssen aus fest montierten Abgrenzungen bestehen.
   
• Eigener Zugang: Die oben beschriebenen Räume müssen von einem gemeinschaftlichen Teil des Grundstücks (Treppenhäuser, Vorplätze, Wege) direkt zugänglich sein.
   

Die zu einer Stockwerkeinheit gehörenden Teile im Sonderrecht müssen eine wirtschaftliche Einheit bilden. Im Rahmen dieser wirtschaftlichen Einheit kann eine Stockwerkeinheit auch in sich abgeschlossene aber getrennte Nebenräume (Keller- / Estrichabteile) umfassen.

Zwingend gemeinschaftliche Teile

Das Gesetz bestimmt in Art. 712b Abs. 2 ZGB Teile, an welchen kein Sonderrecht begründet werden darf. Dies sind vor allem die Bodenfläche des Grundstücks, für die Konstruktion und die Gestaltung des Gebäudes zwingende Teile sowie Anlagen, welche der gemeinsamen Nutzung dienen. Andererseits ergeben sich gemeinschaftliche Teile aufgrund des Fehlens der oben genannten Voraussetzungen (Abgeschlossenheit / eigener Zugang), so z. B. Parkplätze, Terrassen, z. T. Fenster usw.